Проблемные вопросы при разделе жилья (квартиры, дома) при разводе

Существует мнение, что можно произвести фактический раздел квартиры при разводе, т. е. закрепить за каждым из бывших супругов определенные комнаты, превратив квартиру в коммунальную.

Однако, в подавляющем большинстве случаев суд не осуществляет раздел жилья (квартиры, дома) в натуре, так как квартира или жилой дом является неделимой вещью. Попросту говоря, суд не может провести черту по квартире, определив, кто конкретно будет собственником той или иной части.

Приобретенная в браке квартира является общей совместной собственностью супругов (если нет брачного договора, который устанавливает иное). Согласно Российскому законодательству, раздел общего недвижимого имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

При этом, нужно иметь в виду, что бывший супруг имеет преимущественное право выкупа доли в квартире, поэтому необходимо в первую очередь предложить ему (ей) выкупить свою долю. И только по истечении одного месяца можно выставить свою долю в свободную продажу.

В противном случае (при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки) бывший супруг имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В целом нужно отметить, что продажа доли в квартире – мероприятие весьма невыгодное, так как никто не купит долю за полную стоимость. Продать долю в этом случае возможно лишь с существенным снижением стоимости.

Поэтому супругам целесообразно договариваться о совместной продаже объекта недвижимости по рыночной цене. Вести переговоры лучше всего с помощью опытного юриста по недвижимости, риэлтора, человека нейтрального, имеющего юридическое образование и опыт.

Распространена ситуация, когда квартира приобретена супругами за счет кредитных средств. При этом независимо от того на чье имя квартира оформлена (опять же при отсутствии брачного договора), она является общим имуществом супругов.

В этой ситуации при разводе разделу подлежит квартира (жилой дом), с учетом обязательств по выплате предоставленного кредита, обеспеченного залогом (ипотека). При разделе объекта недвижимости учитывается наличие обременений прав собственности и обязательства выплачивать кредит.

В качестве варианта развития событий один из супругов вправе претендовать на все жилье, с прекращением прав другого супруга и отнесением на первого супруга обязательств по исполнению условий кредитного договора, с одновременной выплатой другому супругу соответствующей денежной компенсации.

Но, как показывает практика, продажа квартиры после развода – самый распространенный способ фактического раздела жилья. Однако, после принятия решение о продаже квартиры (или иного объекта недвижимости), перед продавцами возникает масса вопросов:

- С чего начать процесс продажи квартиры, дома, коттеджа, земельного участка?
- Как максимально быстро осуществить продажу? - как продать по максимально выгодной цене?
- Как обезопасить себя от возможных мошеннических схем? - какие документы необходимо собрать, и в какие органы при этом нужно обратиться?
- Как привлечь дополнительные средства для покрытия задолженности по ипотечному кредиту?
- Как безопасно произвести денежные расчеты?
- Как провести юридическую экспертизу сделки при встречной покупке недвижимости во избежание признания сделки недействительной? Ведь и здесь существует множество рисков, связанных с использованием продавцами материнского капитала, наличием согласия супруга, факта вступления в наследство, недействительностью доверенности и многое другое.

Эти и множество других вопросов возникает при продаже и покупке объектов недвижимости: квартиры, дома, коттеджа, земельного участка. Разобраться в них и достигнуть оптимального результата можно лишь прибегнув к помощи специалиста по недвижимости, обладающего помимо прочего юридическими знаниями в данной области и соответствующим образованием.

Таким образом, если вы столкнулись с проблемами, связанными со сложным фактическим разделом жилья и другого недвижимого имущества, в т.ч. с обременением, кредитными обязательствами, несовершеннолетними собственниками и т. д. , Вам необходимо обратиться за помощью к нашему профессиональному риэлтору, специалисту по недвижимости, обладающему юридическим образованием и опытом работы в сфере недвижимости.

Благодарим Вас за посещение сайта нашей адвокатской конторы!